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Redensificar el centro de la ciudad, establecer una normativa más estricta que regule la convivencia entre los vecinos, promover cambios culturales para que los habitantes acepten vivir en departamentos, crear conciencia en los constructores y que los gobiernos sigan tomando medidas para controlar la edificación de vivienda de interés social, podrán ayudar a resolver la problemática que se vive en Guadalajara y otras ciudades del país ante el abandono de este tipo de casas, señaló Óscar Castro Mercado, coordinador de la Maestría en Proyectos y Edificaciones Sustentables del ITESO.
Cada año se construyen en México alrededor de un millón de viviendas, y está previsto que así será durante los próximos 20 años. Para el 2030, explica el también coordinador de la Maestría en Ciudad y Espacio Público Sustentable, se espera que se equilibre la necesidad de vivienda en México.
Aunque no existe una cifra que puede determinar con exactitud el porcentaje de las casas con crédito del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) que han sido abandonadas en la Zona Metropolitana de Guadalajara (el INEGI reporta arriba del 20 por ciento y la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda, Canadevi, el diez por ciento), el conflicto es tan preocupante que el gobierno federal ha comenzado a tomar medidas, como poner más candados a los préstamos que ofrece la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) o la creación de los DUIS (Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables).
“Quien tiene realmente el problema, hasta donde entiendo, es la Sociedad Hipotecaria Federal, y lo creo porque ellos son los que ya le dijeron a los desarrolladores de vivienda ‘sabes qué, estamos generando tal problema que ya no te vamos a prestar dinero para que hagas ese tipo de casas’”.
De tal modo que “les están cerrando la llave del crédito a los desarrolladores de vivienda por esta problemática del abandono. Esto es una bomba de tiempo. Algunas ya están explotando. Por ejemplo, Silos (en Tlajomulco), que es un caso paradigmático. Creo que lo único que queda es que el Estado vuelva a intervenir, compre a los que estaban viviendo ahí, y arregle eso, porque el problema social está”, comenta el académico.
Castro señala que dada la condición del crimen organizado que hay en el país, es muy peligroso tener una pequeña ciudad satélite con el potencial de convertirse en un territorio hostil, lo que podría derivar en que se convierta en la segunda o tercera ciudad en importancia de México “en tener un tipo de favela en la que no pueda entrar la policía, el tema de consumo de drogas se incremente, y se concentren ahí operadores de esta parte del crimen organizado. Y eso, además, se te contagia hacia otros lados. Adicionalmente estaría la problemática de que no cuentan con agua”.
Desde hace más de diez años, Castro Mercado ha realizado estudios para desarrolladores de vivienda, experiencia a partir de la cual ha detectado varias razones por las que las personas abandonan sus casas: la lejanía y los gastos adicionales que debían hacer por los vicios ocultos de la vivienda, por ejemplo, daños en la azotea, que generan humedad, o sobrecalentamiento de la casa, lo que causa un gasto excesivo de luz, aunado al costo y tiempo de los traslados.
“Por las condiciones, estaban poniendo en cartera vencida a quienes compran esas casas que luego no pueden pagar, las abandonan, se van a otro lado, y entonces a quien sea garante o el administrador o quien facilitó el crédito, le dejan la bronca de tener que recuperar la vivienda, que es un juicio de tres años y costoso; hay que considerar que en ese tiempo lapso la vivienda estuvo vacía y se desgastó; entonces ahora tienen que meterle dinero para levantarla de nuevo, para promocionarla y venderla, y luego vuelve a pasar lo mismo y es un ciclo de nunca acabar”, comenta.
El coordinador de los nuevos posgrados del ITESO en sustentabilidad, que empezarán a impartirse en agosto próximo, considera que con las restricciones que está estableciendo el gobierno se podrá resolver parte de la problemática. Otra parte implica establecer las condiciones para redensificar los centros urbanos.
“Muchos de los centros urbanos en México sí tienen una gran cantidad de terreno que podríamos decir que está subutilizado. Hay una gran cantidad de hectáreas en el centro de Guadalajara que son lotes baldíos, por distintas razones”, agrega.
Sin embargo, entre los factores por los que es más complicado construir en estas áreas están la especulación de los dueños de los terrenos y la disminución en la ganancia por parte de los constructores.
“Lo que pasa es que no puedes hacer el negocio que hacen los desarrolladores de vivienda, que compran la hectárea a 20 centavos a un ex ejidatario y lo que hacen es que escrituran del ejidatario al consumidor final, nunca pasa a su nombre la escritura. Así se ahorran todo y además construyen con dinero prestado. Para ellos es el negocio redondo. La casa que les costó 150 mil pesos la van a vender en 300 mil. Eso no lo pueden hacer allá. Quizá van a ganar cinco o diez por ciento y así no les gusta”, opina.
Destacó que “Guadalajara tiene una densidad muy baja. La mayor parte de nuestra ciudad tiene entre uno y dos pisos, por eso nos hemos tenido que extender; eso no es normal en las ciudades. Ese esquema es mucho más práctico para darle viabilidad a ciertos servicios e infraestructura. La mayoría de las ciudades tiene, cuando menos, dos o tres veces las densidades que tiene Guadalajara, y eso significa que a la gente no la tienes que mandar tan lejos. Significa que haces viables esquemas de transporte público y puedes tener mejor transporte público”.
Foto: Luis Ponciano