Advierte falta de planeación urbana en problemas de vivienda

Fuente: http://portal.iteso.mx/portal/page/portal/ITESO/Informacion_Institucional/Sala_prensa/Noticias/DetalleNoticia?p_noticia=46975

Redensificar el centro de la ciudad, establecer una normativa más estricta que regule la convivencia entre los vecinos, promover cambios culturales para que los habitantes acepten vivir en departamentos, crear conciencia en los constructores y que los gobiernos  sigan tomando medidas para controlar la edificación de vivienda de interés social, podrán ayudar a resolver la problemática que se vive en Guadalajara y otras ciudades del país ante el abandono de este tipo de casas, señaló Óscar Castro Mercado, coordinador de la Maestría en Proyectos y Edificaciones Sustentables del ITESO.

Cada año se construyen en México alrededor de un millón de viviendas, y está previsto que así será durante los próximos 20 años. Para el 2030, explica el también coordinador de la Maestría en Ciudad y Espacio Público Sustentable, se espera que se equilibre la necesidad de vivienda en México.

Aunque no existe una cifra que puede determinar con exactitud el porcentaje de las casas con crédito del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit)  que han sido abandonadas en la Zona Metropolitana de Guadalajara (el INEGI reporta arriba del 20 por ciento y la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda, Canadevi, el diez por ciento), el conflicto es tan preocupante que el gobierno federal ha comenzado a tomar medidas, como poner más candados a los préstamos que ofrece la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) o la creación de los DUIS (Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables).

“Quien tiene realmente el problema, hasta donde entiendo, es la Sociedad Hipotecaria Federal, y lo creo porque ellos son los que ya le dijeron a los desarrolladores de vivienda ‘sabes qué, estamos generando tal problema que ya no te vamos a prestar dinero para que hagas ese tipo de casas'”.

De tal modo que “les están cerrando la llave del crédito a los desarrolladores de vivienda por esta problemática del abandono. Esto es una bomba de tiempo. Algunas ya están explotando. Por ejemplo, Silos (en Tlajomulco), que es un caso paradigmático. Creo que lo único que queda es que el Estado vuelva a intervenir, compre a los que estaban viviendo ahí, y arregle eso, porque el problema social está”, comenta el académico.

Castro señala que dada la condición del crimen organizado que hay en el país, es muy peligroso tener una pequeña ciudad satélite con el potencial de convertirse en un territorio hostil, lo que podría derivar en que se convierta en la segunda o tercera ciudad en importancia de México “en tener un tipo de favela en la que no pueda entrar la policía, el tema de consumo de drogas se incremente, y se concentren ahí operadores de esta parte del crimen organizado. Y eso, además, se te contagia hacia otros lados. Adicionalmente estaría la problemática de que no cuentan con agua”.

Desde hace más de diez años, Castro Mercado ha realizado estudios para desarrolladores de vivienda, experiencia a partir de la cual ha detectado varias razones por las que las personas abandonan sus casas: la lejanía y los gastos adicionales que debían hacer por los vicios ocultos de la vivienda, por ejemplo, daños en la azotea, que generan humedad, o sobrecalentamiento de la casa, lo que causa un gasto excesivo de luz, aunado al costo y tiempo de los traslados.

“Por las condiciones, estaban poniendo en cartera vencida a quienes compran esas casas que luego no pueden pagar, las abandonan, se van a otro lado, y entonces a quien sea garante o el administrador o quien facilitó el crédito, le dejan la bronca de tener que recuperar la vivienda, que es un juicio de tres años y costoso; hay que considerar que en ese tiempo lapso la vivienda estuvo vacía y se desgastó; entonces ahora tienen que meterle dinero para levantarla de nuevo, para promocionarla y venderla, y luego vuelve a pasar lo mismo y es un ciclo de nunca acabar”, comenta.

El coordinador de los nuevos posgrados del ITESO en sustentabilidad, que empezarán a impartirse en agosto próximo, considera que con las restricciones que está estableciendo el gobierno se podrá resolver parte de la problemática. Otra parte implica establecer las condiciones para redensificar los centros urbanos.

“Muchos de los centros urbanos en México sí tienen una gran cantidad de terreno que podríamos decir que está subutilizado. Hay una gran cantidad de hectáreas en el centro de Guadalajara que son lotes baldíos, por distintas razones”, agrega.

Sin embargo, entre los factores por los que es más complicado construir en estas áreas están la especulación de los dueños de los terrenos y la disminución en la ganancia por parte de los constructores.

“Lo que pasa es que no puedes hacer el negocio que hacen los desarrolladores de vivienda, que compran la hectárea a 20 centavos a un ex ejidatario y lo que hacen es que escrituran del ejidatario al consumidor final, nunca pasa a su nombre la escritura. Así se ahorran todo y además construyen con dinero prestado. Para ellos es el negocio redondo. La casa que les costó 150 mil pesos la van a vender en 300 mil. Eso no lo pueden hacer allá. Quizá van a ganar cinco o diez por ciento  y así no les gusta”, opina.

Destacó que “Guadalajara tiene una densidad muy  baja. La mayor parte de nuestra ciudad tiene entre uno y dos pisos, por eso nos hemos tenido que extender; eso no es normal en las ciudades. Ese esquema es mucho más práctico para darle viabilidad a ciertos servicios e infraestructura. La mayoría de las ciudades tiene, cuando menos, dos o tres veces las densidades que tiene Guadalajara, y eso significa que a la gente no la tienes que mandar tan lejos. Significa que haces viables esquemas de transporte público y puedes tener mejor transporte público”.

Foto: Luis Ponciano

¿por qué proyecto público?

Por Alejandro Hernández Gálvez

Hace poco leía en el blog de Arquine sobre un par de nuevos edificios en la UNAM, ambos donaciones. Uno, el Posgrado de Economía, terminando en el 2010, fue donado por Carlos Abedrop a condición de que el proyecto fuera de Legorreta+Legorreta. El edificio es, tristemente, otro más de esos que repiten gestos de una marca ya conocida. El segundo es peor. Otra Unidad de Posgrado encargado por asignación directa a María José Ordorika, hija de Imanol Ordorika que con un pésimo edificio demostró, si hacía falta, que el saber hacer buena arquitectura no pasa por la sangre.

El 3 de mayo, día de la Santa Cruz y de los albañiles, se publicó en el Reforma que Genaro García Luna, secretario de Seguridad Pública en el gobierno de Calderón, además de su infausta actuación fingiendo pruebas para fabricar culpables, dejó más de 137 mil metros cuadrados, entre edificios construidos ex profeso y otros arrendados, que pese a haber costado cientos de millones de pesos, hoy se juzgan innecesarios.

También en el Reforma leo que la Federación Internacional de Natación descalaficó a la Alberca olímpica de la ciudad de México, en el cruce de Churubusco y División del Norte, para la serie final de clavados, pues el edificio, diseñado por Manuel Rosen para los Juegos Olímpicos de 1968, está en pésimo estado. Hace años alguien decidió enrejar la explanada de la alberca y después se cambió la cancelería de la fachada, alterando el diseño original y agregando unos gráficos sin ningún diseño. El actual delegado de la Benito Juárez, Jorge Romero Herrera, quien ha demostrado tener una “política” urbana absolutamente sin sentido, declaró que eso, la descalificación de la alberca, le parecía “un poquito descortés” y que ya la están rehabilitando, pero que no sabía que había que terminar tan pronto.

Ayer estuve en una comida de la CANADEVI, donde el presidente del Infonavit, Alejandro Murat, entregó premios a proyectos indefendibles. En la sobremesa ya se comentaban las invitaciones que hará el Infonavit a distintos arquitectos para próximos proyectos. Fuentes cercanas me dijeron “sabemos que debería haber concursos, queremos hacer concursos, pero no hay tiempo, nos piden empezar ya a hacer cosas.” Como siempre, imperan los tiempos políticos —que no sólo impiden los concursos sino también ignoran o apresuran el análisis y la planeación.

Ayer también pasé por primera vez en Periférico bajo la Fuente de Petróleos. Parece que aquello se construyó con demasiada prisa —aunque tardaran mucho— y que quien trazó las curvas y carriles no tenía nociones de geometría. La obra está hecha con pésima calidad y es una vergüenza que Miguel Ángel Mancera haya inaugurado algo que, evidentemente, no se ha terminado —la costumbre es inaugurar cosas tan mal hechas al final del sexenio, no al principio.

Hoy leo, de nuevo en el Reforma, que Graco Ramírez, gobernador de Morelos, gastó 6.6 millones de pesos en la remodelación de sus oficinas, vidrios blindados incluídos. También me han dicho que pronto se anunciará la construcción de algunos proyectos arquitectónicos en ese estado. Por invitación, claro. No hay tiempo de concursos. Pero confiemos, me dicen, serán encargados a buenos arquitectos —¿calidad mata dedazo?

La historia sigue y se repite una y otra vez y a todos niveles, federal, estatal, municipal o en las delegaciones. El funcionario en turno elige hacer alguna obra, porque se necesita o porque él la necesita para presumirla entre sus logros. No importa dónde ni cómo, menos quién lo haga. El proyecto se hará con prisas y se terminará a medias o mal —véase el legado arquitectónico de Consuelo Saizar. Y no habrá responsables. El país se va llenando de arquitectura mediocre y mal hecha que no sirve para lo que se planeó —si es que se planeó— e incluso la buena arquitectura construida hace años —como la Alberca Olímpica— padecerá igual fortuna: descuido, maltrato, malas remodelaciones.

Es, claro, un tema que atañe al gremio de los arquitectos. Sería mejor si hubiera transparencia en los procesos de planeación, decisión, construcción y mantenimiento de la obra pública. Concursos, sí. Pero también si nosotros, los arquitectos, dejáramos de ser complacientes con esos funcionarios y muchas veces, peor, cómplices —aun si no hay porcentajes de por medio. Tal vez no sea ilegal aceptar esas invitaciones pero no es bueno —aunque aceptar un encargo y fingir una licitación solicitándole presupuestos menores a un par de amigos no es muy ético que digamos.

Pero pienso que no es sólo un tema de arquitectos. Que construyamos mal y gastemos mucho en la obra pública, en edificios de gobierno, escuelas, hospitales, plazas o parques, que el país se parezca cada vez más a una escenografía de telenovela y que lo de la gran arquitectura mexicana sea más un mito que una realidad —como en el futbol, hay  Chicharitos pero lo que impera es la mediocridad— es un asunto público. Es parte de un proyecto público que, por sus consecuencias, tan sólo en lo que a metros cuadrados y gasto se refiere —ya no pensemos en la calidad del espacio público— nos atañe a todos. Y los arquitectos debemos sumarnos si pensamos que esta profesión tiene aún un sentido ético.